№6 (329) август 2020 г.

Реформа налогообложения жилья может негативно отразиться на рынке недвижимости

Просмотров: 3133

В конце июня Президент Армении Армен Саркисян подписал закон о налоге на имущество. По сообщению пресс-службы, «в аппарате президента детально изучили закон и его возможное социально-экономическое влияние, а также точки зрения экспертного сообщества, представителей общественности, публикации в СМИ». И хотя с учетом социально-экономической ситуации Президент считает принятие данного закона преждевременным, тем не менее, согласно Конституции, не имеет полномочий вернуть его в парламент со своими замечаниями и предложениями, а также наложить вето. При любом развитии событий закон все равно вступит в силу с 2021 года.

Комментируя изменения в Налоговом кодексе, министр финансов Атом Джанджугазян отметил, что в настоящее время налог на недвижимость в Армении очень низкий. «И даже приблизительно не отражает рыночные цены на жилье. Поэтому будет постепенно повышаться до 2026 года», – отметил он, одновременно подчеркнув, что параллельно с повышением налога на недвижимость, сокращаются подоходный налог на доход физических лиц и налог на прибыль для бизнеса. На практике это означает, что власти Армении решили сделать акцент не на доходах гражданина, а на его расходах. Ведь даже если он ухитрится скрыть свои доходы, то рано или поздно «засветит» их, что-нибудь купив. Вот на это «что-нибудь» и планируется увеличить налоги. Наиболее оптимальной мишенью оказались дома, спрятать которые от всевидящего ока кадастра не удастся. Хотя в Армении есть множество объектов недвижимости, которые не зарегистрированы или имеют статус незавершенного строительства, а потому налог с них не взимается.

А тем временем, направив праведный гнев на владельцев девяти тысяч супердорогих квартир и особняков, министр плавно увел разговор от главной темы, а именно, как соотнести новую налоговую нагрузку с безработицей. Ведь, согласно статистике, более половины населения на сегодняшний день официально не трудоустроены, а поденная работа едва обеспечивает прожиточный минимум большинства наших соотечественников. Значит, в первую очередь они будут оплачивать только жизненно важные коммунальные услуги: свет, газ, телефон. Второстепенный для бюджета среднестатистической семьи сервис обычно откладывается до лучших времен, когда появятся лишние деньги. Довольно чувствительно это может коснуться жителей армянской глубинки. Как рассказывает староста Андо Аршакян из села Джрарат Котайкского марза, большинство сельчан уехали на заработки, а остальные кормятся со своих огородов. Недостающие продукты приобретают в местной лавке, где их кредит в амбарной книге расписан до следующего денежного перевода из России. «У нас есть старики, которые из своей пенсии не могут заплатить даже 300–350 драмов. Я не представляю, как буду пополнять общинный бюджет в следующем году, если в прошлом мне удалось обеспечить его всего лишь на 50–60 процентов», – сокрушается собеседник.

А ведь с 2021 года изменится не только налог, но и сама кадастровая методика оценки недвижимости. Фактическая стоимость жилья станет ближе к рыночной. Так, если на протяжении многих лет базовая цена за квадратный метр строения оставалась неизменной и составляла в среднем 250 тысяч драмов, то по новому закону она «взлетит» почти в три раза – до 700 тысяч драмов, или 1400–1500 долларов. За квартиру стоимостью в 20 тысяч долларов теперь нужно будет платить налог в 50 долларов против бывших десяти. Соответственно для более дорогого жилья платежи будут начинаться от 135 долларов. О том, насколько новая методика соответствует требованиям риелторского рынка, покажет время. Однако, по мнению руководителя департамента методологии налоговой политики и администрирования Минфина республики Ори Алавердяна, новый порядок достаточно точно отражает ценовую политику в жилищном секторе отечественной экономики. При этом, по его словам, предусмотрены понижающие коэффициенты, которые учитывают район города, износ здания, этажность жилья и т.д. Но поскольку на сей счет еще нет детально проработанных документов, то именно эти условия рождают вполне резонный вопрос о коррупционных рисках и человеческом факторе при переоценке того или иного жилья.

И все же налоговой реформе решено было дать зеленый свет. Тем более, по предварительным подсчетам, на первом этапе фискальный сбор в государственную казну составит 9 миллиардов драмов. А к 2026 году, когда новые налоговые ставки заработают полностью, бюджет получит дополнительные 37–38 миллиардов драмов в год, что позволит частично отказаться от зарубежных кредитов. Но с оговоркой: если общины сумеют обеспечить сборы «на должном уровне». Однако, по словам риелторов, количество сделок купли-продажи домов и квартир значительно сократилось в связи с нестабильным социально-экономическим положением. Цены на жилье уже начали демонстрировать тенденцию к снижению и, по прогнозам специалистов, к концу декабря упадут еще на 30 процентов. В частности, по информации Национальной статистической службы, на май 2020 года средняя рыночная цена жилья в многоквартирных домах в Ереване по сравнению с маем 2019 года упала на 11,9 процента, а количество сделок по купле-продаже за тот же период сократилось на 61,2 процента. Такая же тенденция отмечена и в областях республики.

Кстати, согласно данным Комитета кадастра ценовых изменений, подавляющее большинство дешевого жилья находится в регионах. В общем объеме это примерно 195 тысяч квартир из 432 тысяч единиц жилого фонда Армении. Именно эти «вторички» пользуются спросом по причине их дешевизны, хотя есть желающие их приобрести в новостройках. «Хотя особой активности в этом направлении не чувствуется, поскольку дальнейшее обслуживание обходится достаточно дорого. Например, Северный проспект так и остается нежилым, – говорит владелица одного из столичных агентств недвижимости Заруи Акопян. – С другой стороны, надежда на диаспоральных армян пока тоже себя не оправдывает. А это уже удар по нашему бизнесу». По словам основателя Школы банковского управления BMS Ашота Осипяна, изменение системы налогообложения на имущество пока преждевременно, поскольку в первую очередь следует учитывать уровень доходов населения. «Не следует сравнивать Армению с Казахстаном, где действует аналогичная система налогообложения, и даже с соседней Грузией. Мы должны искать свои? путь развития. В условиях пандемии страны избегают реформирования налоговой сферы. В настоящее время государства в основном сконцентрированы на стимулировании экономики путем финансовых вливании?», – отметил он, подчеркнув при этом, что на рынке недвижимости Армении уже наблюдаются негативные настроения, а нынешняя реформа может их лишь усугубить.

Сергей Тигранян, Ереван

Поставьте оценку статье:
5  4  3  2  1    
Всего проголосовало 3 человека

Оставьте свои комментарии

Комментарии можно оставлять только в статьях последнего номера газеты